Mutuo up di Intesa San Paolo: non conviene
Devi acquistare casa? Vuoi riservarti la possibilità di avere una cifra aggiuntiva anche dopo aver stipulato il mutuo? Intesa San Paolo sta pubblicizzando un nuovo prodotto ad hoc: Mutuo Up. Si tratta di un mutuo a tasso fisso o variabile per l’acquisto della prima o della seconda casa (e quindi non per surroga o ristrutturazione): dà la possibilità al cliente di avere un importo aggiuntivo rispetto al mutuo erogato, da utilizzare come meglio crede e senza alcuna giustificazione specifica. Il contratto di mutuo nasce già così: c’è la concessione di un capitale di mutuo per l’acquisto della casa e insieme la possibilità di un importo aggiuntivo entro un anno dalla stipula. Detta così l'offerta sembra allettante, ma conviene davvero? Ne abbiamo analizzato le condizioni, valutando i pro e i contro: Mutuo Up è conveniente solo nel caso in cui con l’importo aggiuntivo non vengano applicati tassi più alti,
Le condizioni
Mutuo Up ha le stesse condizioni di Mutuo Domus di Intesa San Paolo, che al momento è il migliore acquisto del nostro servizio di comparazione on line: un buon punto di partenza, ma le novità che ci interessano riguardano le condizioni che regolano la somma extra. Eccole.
- La liquidità aggiuntiva può essere al massimo il 10% dell’importo del mutuo erogato, con un minimo di 3.000 euro.
- Per avere l’importo aggiuntivo basta aver pagato una rata del mutuo erogato e fare la richiesta entro 12 mesi dalla stipula: basta una firma in filiale e l’importo viene erogato in 24 ore senza spese di istruttoria aggiuntive.
- Il valore della quota aggiuntiva viene stabilito al momento della stipula del mutuo davanti al notaio: per questo motivo al momento della richiesta della cifra aggiuntiva non ci sarà bisogno di un'ulteriore istruttoria. La liquidità aggiuntiva sarà erogata tramite la sottoscrizione di un atto di erogazione con scrittura privata tra le parti, cioè tramite un contratto firmato dall'intestatario del mutuo e dalla banca.
- Si può richiedere anche un importo inferiore a quello deliberato in fase di stipula del mutuo iniziale.
- Gli interessi pagati sulla quota aggiuntiva non godono della detrazione fiscale per i mutui destinati all’acquisto dell’abitazione principale. La detrazione è valida solo per gli interessi pagati sull’importo del mutuo originario.
Cosa succede al piano di ammortamento quando si chiede la liquidità aggiuntiva?
La quota aggiuntiva viene unita al debito residuo del mutuo erogato. Ed a questo punto bisogna prestare particolare attenzione al LTV, cioè il loan to value, il rapporto tra valore erogato e valore di perizia della casa.
- Se l'importo aggiuntivo non fa scattare una nuova fascia di LTV, allora le condizioni economiche resteranno le stesse. E Mutuo Up può risultare conveniente.
- Se l’importo aggiuntivo fa scattare una nuova fascia di LTV (per esempio si passa dall’80% ad un valore superiore) allora su tutto il debito residuo (iniziale + liquidità aggiuntiva) si applica il nuovo spread e le nuove condizioni economiche con un nuovo tasso più alto. E il conto diventa salato.
E per i giovani c'è qualche vantaggio?
Gli under 35 possono sfruttare le condizioni già disponibili per i giovani con il Mutuo Domus:
- durata del mutuo fino a 40 anni;
- rapporto mutuo/valore di perizia della casa fino al 100%;
- flessibilità di durata del mutuo gratis, se il tasso del prestito è fisso.
Il nostro giudizio
In conclusione, è meglio chiedere un mutuo normale all’80% e poi eventualmente fare un prestito finalizzato o personale per le altre spese. Mutuo Up risulta essere conveniente solo nel caso in cui con l’importo aggiuntivo non vengono applicati tassi più alti. Nel caso in cui si riesca a chiedere meno dell’80% del valore di perizia, allora conviene aumentare l’importo del mutuo di poco per coprire le spese aggiuntive.
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Per farti capire meglio se il Mutuo Up possa essere una buona soluzione per le tue esigenze, facciamo un paio di esempi.
- Se con il credito aggiuntivo cambi fascia di LTV. Mauro e Silvia devono acquistare la loro casa che ha un valore di perizia di 200.000 euro e chiedono un Mutuo Up a tasso fisso della durata di 30 anni per 160.000 euro (LTV 80%). Al momento della delibera è stato anche loro concessa la possibilità di chiedere liquidità aggiuntiva per un massimo di 16.000 euro (che loro utilizzeranno per comprare i mobili di casa). Il tasso iniziale del loro mutuo (con la promozione attuale del mese di novembre che prevede una riduzione di 0,75% sul tasso d’interesse) è il 2,10% e dunque la loro rata mensile è di 599,42 euro. Dopo aver pagato deu rate del mutuo, richiederanno la liquidità aggiuntiva. L’importo di 16.000 euro aggiunto al debito residuo del loro mutuo aumenta però l’LTV del loro mutuo complessivo all’88% e quindi scatta un nuovo tasso d’interesse, molto più alto al 3,75%. Le rate successive diventano così 890,88 euro (circa 300 euro in più rispetto alla rata iniziale). Per avere una liquidità di 16.000 euro il costo complessivo, per la durata trentennale del piano di ammortamento, della sola parte mutuo cresce di ben 50.418,15 euro. E allora a questo punto è meglio chiedere un prestito personale per i mobili. Si possono trovare offerte anche al 9% con durata 10 anni. In questo caso il costo complessivo del prestito sarebbe di 24.321,75 euro. Con Mutuo Up per i 16.000 euro si pagano complessivamente per la durata trentennale del piano di ammortamento 26.607,54 euro (circa 2.200 euro in più). In pratica il giochetto del mutuo con liquidità aggiuntiva fa spendere complessivamente ben 52.200 euro in più. Non ne vale la pena di certo.
- Se con il credito aggiuntivo non cambi fascia di LTV. Ipotizziamo invece che Mauro e Silvia abbiano chiesto un mutuo al 60% del valore di perizia della casa. L’importo del mutuo erogato alla stipula è dunque di 120.000 euro, la possibile liquidità aggiuntiva di 12.000 euro e il tasso iniziale, durata 30 anni, è dell’1,90% (promozione di novembre 2016). La rata iniziale del mutuo è 437,57 euro. Dopo 6 rate pagate viene chiesta la liquidità aggiuntiva di 12.000 euro. Il tasso applicato sarà sempre dell’1,90% (si resta nella stessa fascia di LTV) e la nuova rata sarà di 481,87 euro fino alla fine del piano di ammortamento. Circa 45 euro in più al mese. Si spendono così in totale 15.683,57 euro in più rispetto a un mutuo normale. Ma in questo caso ne vale la pena. Fare un prestito di 12.000 euro di 10 anni al 9% costa complessivamente 18.241,31 euro. Solo trovando un prestito con un taeg al massimo del 5,5% si spenderebbe di meno. Però ci chiediamo perché a questo punto non chiedere fin da subito 13.2000 euro di mutuo (LTV 66%). L’esborso complessivo è quasi uguale: si spendono solo 800 euro di più dell’ipotesi Mutuo Up con liquidità di 12.000 euro dopo sei rate pagate e si evita di tornare in banca.