La nuda proprietà, un’alternativa all’acquisto della casa

Vendere la nuda proprietà della propria casa significa venderla mantenendo, però, su di essa il diritto di usufrutto finché si è in vita e quindi il diritto ad abitarci. Alla morte del venditore l'usufrutto passa all'acquirente che così può unire la nuda proprietà all’usufrutto entrando quindi pienamente in possesso dell’abitazione acquistata. Insomma, la vendita della nuda proprietà dà la possibilità di poter ottenere una liquidità subito, mantenendo comunque il diritto ad abitare nella propria casa. D’altra parte, chi acquista la nuda proprietà ha la possibilità di acquistare una casa ad un valore più basso del suo effettivo prezzo; ovviamente prima di poterci abitare o di poter affittare la casa dovrà aspettare un po’ di tempo, più o meno lungo, fino alla morte del vecchio proprietario-usufruttuario. Insomma, è una sorta di scommessa: puntando una certa somma (il valore della nuda proprietà) si scommette sulla possibilità di poter entrare in tempi brevi in possesso di una casa che avrebbe un prezzo troppo alto da pagare ora tutto insieme.

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Che cos’è il diritto di usufrutto

Chi possiede il diritto di usufrutto sull’abitazione, cioè l'usufruttuario, ha diritto di usare il bene e di ricavarne qualsiasi profitto, come ad esempio, affittarlo per riscuoterne un canone.

Quali spese sostenere

Tra i costi dell'operazione di vendita della nuda proprietà, ci sono quelli di mediazione per l'agente immobiliare che ha curato la vendita (tra il 2 e il 3% del valore di vendita). Inoltre, salvo accordi diversi, le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico dell'acquirente. Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene competono all'usufruttuario, come ad esempio l'Irpef, l'Imu, la tassa sui rifiuti.

Quanto vale la nuda proprietà, il nostro calcolatore

Il valore della nuda proprietà è ovviamente più basso del valore totale dell’abitazione e diminuisce quanto più è lungo il diritto di usufrutto. Ciò vuol dire che il valore della nuda proprietà è proporzionale all’età del venditore della casa, perché si ipotizza che l’usufrutto durerà di meno se il venditore è anziano. Di contro se il venditore è giovane il valore della nuda proprietà sarà più basso perché l’acquirente potrebbe aspettare molto tempo prima di entrare in totale possesso della casa acquistata.

Per ricavare il valore della nuda proprietà sono fissati precisi coefficienti periodicamente stabiliti dal ministero dell’Economia e delle finanze. L’ultimo aggiornamento è avvenuto con un decreto del 20 dicembre 2022 (pubblicata in G.U.n.304 del 30-12-2022). Questi valori sono dettati ai fini fiscali,ma sono utilizzati di solito anche nell’ambito della contrattazione per stabilire il valore della nuda proprietà. Tuttavia, è bene ricordare che la compravendita di un immobile anche in questo caso resta nella libera contrattazione tra le parti: nulla impedisce loro, infatti, di assegnare diversi valori a nuda proprietà e usufrutto.

È sufficiente inserire nel nostro calcolatore il valore di perizia dell'immobile e l'età dell’attuale proprietario di casa per calcolare il valore della nuda proprietà.

Un mutuo per acquistare la nuda proprietà

Non è così facile ottenere un mutuo per acquistare la nuda proprietà. È difficile trovare una banca disposta a concedere un mutuo di questo tipo, visto che il diritto di usufrutto è in capo ad un altro soggetto diverso dal mutuatario e questo quindi rende meno efficace anche l’ipoteca iscritta sulla casa. Nel caso in cui qualcosa dovesse andare storto e le rate non fossero pagate la casa ipotecata potrebbe essere venduta solo per la nuda proprietà.

Occorre anche considerare che il mutuatario non chiede in questo caso un mutuo prima casa visto che non ci potrà trasferire la residenza per molto tempo; per questo motivo le condizioni economiche di un mutuo per la nuda proprietà sono sicuramente peggio di quelle applicate ai mutui prima casa.

È per questo motivo ed anche per le sue caratteristiche che la nuda proprietà è spesso una forma di investimento del capitale disponibile; infatti si compera oggi la nuda proprietà investendo un certo capitale nella speranza che tra qualche anno il valore della casa una volta ottenuto anche l’usufrutto sia cresciuto adeguatamente.

Gli obblighi da ricordare

Dato che si tratta di una vera e propria vendita immobiliare, anche quello della nuda proprietà è un atto che richiede la forma scritta e il ricorso a un notaio. I costi fiscali e notarili, così come quelli per l’agenzia immobiliare, se coinvolta, sono sostanzialmente paragonabili a quelli previsti per qualsiasi altra vendita immobiliare, ovviamente calcolati sul valore ridotto dell’immobile. A determinarli concorrono vari elementi: oltre al tipo di immobile e al suo valore, nonché al prezzo di vendita, anche eventuali difficoltà nell’istruttoria preliminare all’atto. In sostanza, l’unico modo per capire quali sono i costi è richiedere un preventivo a uno o più notai.

La scelta del notaio, come sempre, è effettuata da chi acquista l’immobile. ll venditore della nuda proprietà che ne resta usufruttuario deve effettuare un inventario di tutto quanto è incluso nella vendita, a meno che non ne sia espressamente dispensato nel contratto; per evitare malintesi e futuri problemi, è bene precisare nel contratto che cosa è escluso dalla vendita, vale a dire mobili e altri oggetti (che andranno agli eredi).L’usufruttario dovrà mantenere l’immobile con la diligenza del “buon padre di famiglia”, termine con cui la legge indica la normale diligenza alla quale è tenuto chiunque nella gestione di casa sua.

Non è comune, ma l’usufrutto potrebbe essere stabilito anche per una durata predeterminata, ad esempio, per cinque anni. Se l’usufruttario dovesse mancare prima di questo termine, l’immobile passerà comunque al nudo proprietario al momento della morte. Il diritto di voto nell’assemblea di condominio spetta all’usufruttuario nelle deliberazioni su ordinaria amministrazione e godimento di parti e dei servizi comuni. Il nudo proprietario, invece, ha diritto di voto nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.

I vantaggi per chi acquista

Nessuno comprerebbe una casa con dentro il suo proprietario allo stesso prezzo della stessa casa vuota. Il vantaggio, per chi acquista la nuda proprietà, è proprio questo: che l’immobile costa meno. Ma quanto meno? Dipende da quanto si suppone sarà lunga l’attesa della proprietà piena, ovvero dall’età del proprietario. Può sembrare cinico, ma il valore della nuda proprietà è inversamente proporzionale alla speranza di vita dell’usufruttuario: maggiore sarà l’età del venditore della nuda proprietà, più alto sarà il prezzo dell’immobile. Se ad esempio vogliamo acquistare in nuda proprietà un immobile da una persona di ottant’anni, potremo aspettarci una riduzione rispetto al prezzo di mercato del 25%; se ne ha novanta, del 15%.

I vantaggi per chi vende

Una volta stipulata la compravendita e incassati i soldi, per chi ha venduto la nuda proprietà in pratica non cambia niente: rimane tranquillamente in casa sua, perché vendendo solo la nuda proprietà ha conservato quello che con un termine tecnico si definisce l’usufrutto, ovvero la possibilità di usarla, di solito fino al momento della sua morte. A quel punto, invece, le cose saranno molto diverse per gli eventuali eredi: in qualsiasi momento avvenga la morte, anche se fosse solo sei mesi dopo la vendita della nuda proprietà, la casa non arriverà più a loro, ma passerà a chi l’ha acquistata, che a quel punto ne acquisisce la proprietà piena e, con un termine tecnico, “non compressa”.

Anche per chi acquista la nuda proprietà, denominato appunto “nudo proprietario”, fino a che l’usufruttuario è in vita non cambia niente: non può usare la casa finché l’usufruttuario non lascia questo mondo (o rinuncia all’usufrutto). In quel momento proprietà e usufrutto tornano a unirsi a vantaggio dell’acquirente (“consolidazione”).

L’usufrutto, secondo la legge, consiste nel diritto di godere dell’immobile, traendone qualsiasi utilità, nel normale rispetto della sua destinazione economica. L’usufruttuario mantiene pertanto il possesso dell’immobile e ne può ricavare i frutti.

Come spiega Fabrizio Tajè, avvocato esperto in diritto privato e bancario: «Anche se non è la pratica più consueta, di per sé una casa di cui è stata vendutala nuda proprietà potrebbe essere data in comodato, ovvero prestata ad altri, e anche affittata.

Prendiamo un caso realistico: un anziano vende la nuda proprietà di casa sua, ma qualche tempo dopo deve essere ricoverato in una casa di riposo. Nessuno gli vieta di affittare la casa, anche se la nuda proprietà è passata a un altro, per pagarsi la retta dell’istituto. Attenzione, però, perché nel contratto di compravendita della nuda proprietà possono essere stabilite anche condizioni diverse: per esempio potrebbe essere stabilito proprio che la casa non può essere data in affitto. Al momento della stipula è bene avere ben chiaro quali condizioni sono importanti e redigere il contratto di conseguenza».

Vitalizio assistenziale: in cambio di cure a vita

Una persona anziana o comunque fragile può decidere di intestare la nuda proprietà della propria abitazione a chi la assiste. In cambio, quest’ultima si impegna a continuare gratuitamente ad assisterla finché è in vita: in sostanza presta assistenza volontaria in cambio della nuda proprietà. Il contratto deve essere stipulato davanti a un notaio, il soggetto proprietario dell’abitazione deve essere perfettamente capace di intendere e volere e la sua volontà deve essere libera. C’è una condizione importante perché questo contratto possa essere stipulato: il tempo durante il quale sarà erogata la prestazione deve essere incerto (è il concetto di “alea”, incertezza, presente in tutti i vitalizi). Un contratto di questo tipo diventa nullo se la persona fragile è in fin di vita.

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