Mutuo giovani con la garanzia statale: ancora poche banche lo fanno. Inchiesta in sette città

Il mutuo garantito dallo Stato con il Fondo Consap è un’opportunità da cogliere per un giovane che vuole comprare la prima casa e ha appena iniziato a lavorare, quindi non ha risparmi da parte, né una famiglia in grado di aiutarlo economicamente o che possa fare da garante con la banca. Lo è soprattutto, in questo momento storico in cui i ripetuti rialzi dei tassi da parte della Banca centrale europea hanno aumentato il costo del denaro e, quindi, anche dei mutui. Visto che l’obiettivo della Bce è di far rallentare l’inflazione, non è pensabile che nel breve periodo il costo dei mutui possa tornare sotto il 2% come è stato negli ultimi anni. 

Come funziona il Fondo Consap? In pratica, garantisce agli under 36, l’80% della quota capitale del mutuo per l’acquisto della prima casa, per un massimo di 250mila euro, purché abbiano un Isee inferiore a 40mila euro. Così, lo Stato si fa garante del finanziamento, impegnandosi con le banche a intervenire nel caso ci siano difficoltà a pagare le rate.

Inchiesta in 72 agenzie bancarie: 4 su 10 non hanno fatto un'offerta di mutuo

Un’opportunità che resta troppo spesso sulla carta se le banche che hanno aderito al Fondo lo ignorano o non lo applicano, come ha mostrato la nostra inchiesta in 72 agenzie bancarie di sette città dove, nel luglio scorso, ci siamo presentati nei panni di una coppia con tutti i requisiti previsti dalla legge per chiedere un mutuo con la garanzia dello Stato.

In quattro agenzie su dieci ci hanno rimandato a casa senza nessuna offerta con le motivazioni più disparate. Molte, perché non avevamo i documenti reddituali (busta paga, cud...), una scusa perché si tratta di fare un preventivo quindi non servono. Oppure ci hanno detto chiaramente che non avevamo un reddito adeguato visto che uno dei richiedenti il mutuo ha un contratto di lavoro a tempo determinato. Eppure, grazie al Fondo la banca è super garantita dalla eventuale insolvenza, visto che Consap interviene pagando la quota capitale della rata insoluta e poi agisce per recuperarla dal mutuatario. Sembrano averlo capito solo a Torino, dove tutti i dieci istituti di credito che abbiamo visitato ci hanno fatto un’offerta di mutuo con il Fondo.

Non è andata così bene in altre banche che hanno del tutto ignorato la garanzia Consap visto che ci hanno comunicato che, considerati i nostri redditi, avremmo potuto chiedere un capitale di al massimo di 130mila euro (Banca Etica a Roma) o addirittura di 100 mila euro (MPS a Napoli).

Da notare che il profilo con cui ci siamo presentati nelle banche dell’inchiesta era proprio quello per cui la banca avrebbe dovuto farci un’offerta di mutuo col Fondo: una coppia di trentenni “semiprecaria” (lui ha un contratto di lavoro a tempo indeterminato, lei a tempo determinato) con un reddito mensile di 2mila euro, quindi, in termini di Isee siamo a circa 30mila euro annui pienamente dentro ai 40mila stabiliti dal decreto Sostegni bis. Abbiamo chiesto un mutuo di 160mila euro, pari all’80% dei 200mila euro del costo della casa, per una durata di 30 anni.

Continuano le pratiche scorrette

La metà delle 44 agenzie bancarie che ci hanno fatto un’offerta di mutuo ci ha chiesto di aprire il conto corrente e ha indicato come imprescindibile la stipula della polizza scoppio incendio proposta dalla banca. Continua la pratica scorretta delle vendite combinate: in pratica ti faccio il mutuo se compri la mia polizza e apri il mio conto corrente. 

La buona notizia è che nessuna delle 44 agenzie che ci hanno fatto un’offerta ha imposto la stipula della loro polizza vita a copertura del credito. Un grande passo in avanti se guardiamo alla nostra inchiesta di due anni fa dove due banche su dieci la imponevano. Forse, qualcosa è cambiato dopo anni di denunce di questa pratica scorretta in cui abbiamo sollecitato le autorità competenti a intervenire.

C'è un'altra buona notizia, alcune banche (due agenzie di Intesa Sanpaolo a Milano e una a Genova e la Banca popolare di Puglia e Basilicata a Milano) ci hanno dato un suggerimento prezioso per sfruttare al meglio la garanzia del Fondo: chiedere almeno 161mila euro (quindi non 160mila cioè l’80% del costo della casa) per andare oltre la soglia dell’80% del capitale richiesto sul valore dell’immobile perché così la garanzia statale passava dal 50% all’80% agevolando il superamento dell’istruttoria. Infatti, se si chiede l’81% del valore di acquisto, lo Stato garantisce l’80%, e il mutuatario solo l’1% dell’importo della rata. Al di là delle agevolazioni del Fondo, è sempre importante mettere a confronto le offerte di mutuo presenti sul mercato. Per farlo puoi utilizzare il nostro servizio di comparazione online dove ci sono anche le offerte dei mutui al 100%.

Come funziona il Fondo Consap

Il Fondo di garanzia statale gestito da Consap garantisce agli under 36, l’80% della quota capitale del mutuo per l’acquisto della prima casa, per un massimo di 250mila euro e purché abbiano un Isee inferiore a 40mila euro. In pratica, lo Stato si fa garante del finanziamento, impegnandosi con le banche a intervenire nel caso ci siano difficoltà a pagare le rate. In questo modo, i giovani hanno anche la possibilità di ottenere un mutuo al 100%.

La garanzia dell’80% scade alla fine dell’anno ed è meglio approfittarne, visto che ancora non si sa se l'anno prossimo il Fondo sarà ancora prorogato. L’elenco delle 280 banche che hanno aderito al Fondo è sul sito di Consap.

Questa garanzia è stata introdotta nel 2021, con il decreto Sostegni bis, ma il Fondo Consap è attivo già dal 2014 e garantisce il 50% della quota capitale del mutuo se si chiede fino all’80% della quota capitale, per ora fino alla fine dell’anno.

Le agevolazioni fiscali

Oltre alla garanzia dello Stato, sono le agevolazioni fiscali previste che permettono di risparmiare un bel po’ di soldi. Infatti, se la compravendita è tra privati, fino al 31 dicembre, i giovani under 36 con un Isee entro i 40mila euro al momento del rogito non pagano l’imposta di registro (2% del valore catastale della casa) e l’imposta ipotecaria e catastale (100 euro).

Se si compra da un’impresa, si deve versare l’Iva del 4% sul prezzo d’acquisto, ma questa cifra diventa un credito d’imposta che si può usare per pagare altre imposte su atti successivi o si può inserire nella dichiarazione dei redditi a credito. Inoltre, in caso di acquisto da impresa, non bisogna versare in sede di rogito l’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale che ammontano a 200 euro l’una per un totale di 600 euro.

Tempi di istruttoria lunghi: meglio chiedere alla banca una predelibera

Individuata la casa da acquistare, si va in banca per chiedere il mutuo e qui inizia, solitamente, una lunga attesa per l’istruttoria, anche da 3 a 6 mesi come abbiamo verificato sui foglietti informativi degli istituti di credito. Tempi così lunghi potrebbero indurre il venditore a non accettare una proposta di acquisto subordinata all’accettazione della richiesta di mutuo visto che il rischio, in caso di rifiuto, è di dover rimettere l’immobile sul mercato a un prezzo diverso da quello inizialmente pattuito. Basti pensare che i tempi di vendita in media sono di circa tre mesi in città come Milano, Roma, Firenze e Bologna.

Un giovane che compra casa con un mutuo deve:

• aspettare 15 giorni per il primo appuntamento in banca;
• 20 giorni per la risposta della Consap;
• un mese almeno per l’istruttoria (se gli va bene, ma anche 3 e persino 6 mesi se guardiamo ai tempi indicati nei foglietti informativi);
• 20 giorni per la perizia;
• 15 giorni almeno per prendere appuntamento con il notaio.

Una soluzione per poter fare l’offerta di acquisto serenamente è quella di chiedere una predelibera del mutuo, valida solitamente per circa 6 mesi, in cui la banca fa una prima valutazione della nostra capacità di credito e comunica l’importo che possiamo chiedere per un mutuo. Così evitiamo che la clausola “salvo buon fine richiesta di mutuo” ci esponga al rischio concreto di perdere la casa.

Guida alla scelta del mutuo

Il mutuo è un contratto di finanziamento che ci impegna per cifre consistenti e per lungo tempo. È bene, quindi sceglierlo con attenzione. Ti aiutiamo a capire qual è il mutuo più adatto a te: capitale da chiedere, durata, tipo di tasso d’interesse, consulta la nostra guida alla scelta.