Compravendite immobiliari e mutui: ecco com’è andata nel 2022 e come va il 2023

Nel Rapporto sul settore immobiliare nel 2022 rilasciato dall'Agenzia delle entrate ci sono indicazioni molto interessanti sul mercato immobiliare in Italia e sui mutui richiesti per acquistare casa. Ecco le cose più interessanti che emergono dal rapporto. 

Il 2023 è iniziato in salita

Il 2023 non è iniziato bene. I risultati del primo trimestre ci dicono che il mercato immobiliare residenziale registra una diminuzione delle vendite pari al -8,3% rispetto allo stesso trimestre del 2022 e si sono vendute 15.000 abitazioni in meno. Ci si attende per il 2023 una recessione del mercato delle compravendite, almeno fino a quando i tassi di interesse dei mutui non inizieranno a scendere. Ci sarà secondo le previsioni una diminuzione dei prezzi, di vendita e quindi ci potrebbero anche essere delle buone opportunità d’acquisto. L’importante è essere seguiti bene, da esperti del settore come i nostri consulenti Passpartù, il nuovo servizio immobiliare di Altroconsumo.

vai a Passpartù

2022: un anno difficile tra inflazione e tassi in crescita

Purtroppo, il 2022 non è stato un anno facile: tra tensioni internazionali, crescita dei prezzi e aumenti dei tassi per i mutui il settore immobiliare ha avuto vita difficile.

Se sei alla ricerca di un mutuo usa il nostro servizio di comparazione online.

Trova il mutuo adatto a te

Il 2022 dal punto di vista del PIL ha avuto una crescita decisa, che nel corso dell’anno si è indebolita, in particolare nell’ultimo trimestre del 2022, nel quale la spesa delle famiglie ha rallentato in un contesto di elevata inflazione ed è proseguito l’aumento dei tassi d’interesse da parte della BCE.

Queste dinamiche si ritrovano nel settore immobiliare. Infatti, dopo il forte rimbalzo del 2021 rispetto al 2020 (+34%), il 2022 si chiude ancora con una crescita delle abitazioni compravendute, segnando un +4,7% e raggiungendo un volume degli scambi che non si realizzava da più di quindici anni.

Nel 2022 il mercato residenziale supera le 780 mila abitazioni compravendute oltre 30 mila unità in più del 2021. Però è evidente che la crescita del settore è molto sostenuta fino a giugno 2022, per poi indebolirsi nella seconda parte dell’anno per poi bloccarsi nell’ultimo parte del 2022.

Il fatturato: quali sono i dati

Nel 2022 il fatturato è stato di 123 miliardi di euro in leggera crescita rispetto al 2021. Nel grafico numero 1 trovate la crescita dei volumi sia rispetto al 2021 (+3,9% e 4,7 miliardi di euro in più) sia rispetto al 2020 (+37,5% e 33,6 miliardi di euro in più). 

Se guardiamo alla distribuzione geografica delle vendite nel corso del 2022 il 54% riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, il 20%, sono invece riferiti ad abitazioni nel Centro, il 26% del totale nazionale, nel Sud e nelle Isole, come riportato nel grafico successivo.

Se guardiamo alla distribuzione geografica delle vendite nel corso del 2022 il 53% riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, il 21%, sono invece riferiti ad abitazioni nel Centro, il 26% del totale nazionale, nel Sud e nelle Isole, come riportato nel grafico successivo.

Tra le città Milano registra nelle compravendite rispetto al 2021, +6,1% e da sola rappresenta il 24% degli scambi immobiliari delle grandi città. Palermo è quella con la crescita più sostenuta rispetto al 2021+ 11,3%, segue Torino (+5,9%). Roma mostra un rialzo più contenuto, +3% sul 2021.  Fa peggio Napoli con solo +2,6% rispetto al 2021.

Qual è la dimensione delle case vendute

Esaminando la distribuzione delle compravendite nel corso 2022, si osserva nuovamente che la quota prevalente di acquisti, circa il 30,8% riguarda il taglio dimensionale medio piccolo, da 50mq² fino a 85mq².

Nel 2022, rispetto al 2021, la crescita è generalizzata per le residenze di taglio più piccolo fino a 50mq², mentre per gli alloggi di maggiori dimensioni, oltre 145mq² , il tasso è negativo (-0,5%).

Mutui e compravendite: crescono importo e LTV

La percentuale delle compravendite effettuate usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, è pari al 67% circa delle unità acquistate dalle PF, in lieve aumento rispetto al precedente trimestre.

Si riduce la percentuale di case acquistate con un mutuo; nel 2022 il 48,4%, degli acquisti da parte di persone fisiche è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita.  La percentuale era del 51,2% nel 2021.

Il capitale medio finanziato col mutuo è di circa 138.000 euro quindi in crescita rispetto ai 136.000 euro del 2021. il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è marginalmente aumentato, al 79,0 per cento, il valore più alto degli ultimi anni.

Il capitale di debito, sempre contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammonta a circa 50 miliardi di euro, in aumento dell'1,2% rispetto al 2021.

Quali sono i tassi applicati sui mutui e qual è la loro durata

Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, aumenta portandosi al 2,50%, 63 punti base in più in un anno. La rata media si attesta a 623 euro in crescita in crescita dell’1,5% rispetto al 2021. Purtroppo i tassi continueranno a crescere, diventa ancora più importante scegliere bene il finanziamento scegliendo il prodotto migliore.