Mutuo a rata protetta: cos'è e come funziona
I mutui a tasso fisso stanno diventando sempre più costosi: le banche aumentano gli spread e l’IRS, il parametro di mercato con cui si definisce il tasso di interesse fisso, cresce di circa 0,5 punti percentuali da aprile. Tra i tassi fissi sempre più cari e l'incertezza sul futuro dei tassi variabili, il mutuo a rata protetta può essere una buona alternativa. Ecco nel dettaglio come funziona e cosa c'è da sapere.
Le offerte dei mutui fissi ormai viaggiano su tassi superiori al 2%; se ad esempio si vuole sottoscrivere un mutuo di 160.000 euro per acquistare una casa del valore di 200.000 euro della durata di 20 anni, il migliore mutuo del nostro servizio di comparazione online ha un taeg del 2,54% con una rata mensile di 843,95 euro. Esiste però una tipologia di mutuo che potrebbe rappresentare una valida alternativa al tasso fisso ormai troppo caro: parliamo del mutuo a rata protetta, o rata costante. Che cos’è e in quali casi può essere conveniente?
Quali tipi di mutuo ci sono
Sul mercato esistono diversi prodotti con diversi tassi. Di tipologie di tasso abbiamo parlato già in questo articolo di approfondimento. Sostanzialmente esistono tre grandi categorie di mutui: mutui a tasso fisso, a tasso variabile e a tasso misto, in cui rientrano anche i mutui a rata protetta. Il vantaggio del tasso fisso è che la rata, una volta definita davanti al notaio, non cambia più per tutta la durata del piano di ammortamento.
Perché il tasso fisso ora non conviene
Scegliendo un mutuo a tasso fisso, con tassi di mercato in crescita, la rata potrebbe essere troppo alta e diventare quindi non sostenibile per il mutuatario. Dobbiamo infatti ricordarci che la banca non eroga un mutuo la cui rata supera il 33% del reddito disponibile. Nell'esempio fatto all'inizio, la persona che chiede il mutuo deve avere un reddito di almeno 2.500 euro per ottenerlo. Per rendere la rata sostenibile sì potrebbe anche decidere di allungare la durata del mutuo. Ma non è la sola soluzione.
Mutui a tasso variabile: la rata potrebbe crescere
C’è anche la possibilità di rivolgersi ad altre tipologie di tasso. Il mutuo variabile ad esempio, che sicuramente ha oggi dei tassi più bassi del mutuo fisso; per il nostro esempio il migliore mutuo variabile ha oggi un taeg dello 0,61% con una rata mensile di 700,07 euro, circa 143 euro in meno al mese rispetto al mutuo fisso.
Ma si tratta di qualcosa di non duraturo. Infatti, nel mutuo variabile la rata cambia di continuo e viene definita ogni mese o trimestre secondo i tassi di mercato (cioè secondo il valore dell’Euribor il parametro di riferimento dei mutui variabili). Se l’Euribor cresce la rata è destinata ad aumentare e questo non è un bene per un mutuo che ha durate molto lunghe, soprattutto se la crescita del tasso avviene all’inizio quando la quota interessi è consistente.
Quando conviene il tasso variabile
Il consiglio è di scegliere un mutuo variabile solo se si è in grado di sopportare un aumento delle rate fino al 33% di quella attuale. D’altra parte, la crescita dell’Euribor è quasi una certezza visto gli attuali scenari di mercato e il tasso di inflazione galoppante. Ad esempio, oggi l’Euribor 1 mese ha valore negativo ma se già diventasse zero, la rata nel nostro esempio crescerebbe di 29 euro. E se diventasse 0,5% crescerebbe di 50 euro.
Cosa sono i mutui a rata protetta o costante
Che fare allora? Esistono dei prodotti a tasso misto che sono sostanzialmente dei mutui variabili con dei paracadute, dei meccanismi di tutela per evitare che la rata diventi troppo alta. Tra questi ci sono anche i mutui a rata protetta o mutui a rata costante. In questo caso viene definita una rata mensile al momento della stipula che rimane uguale nel corso del tempo; viene definita una durata iniziale del mutuo che però può crescere o diminuire a seconda della dinamica dei tassi.
Come funzionano i mutui a rata protetta
In pratica, se i tassi crescono, la rata mensile rimane uguale ma la durata iniziale del mutuo cresce, di solito fino ad un massimo di ulteriori 10 anni. Se poi ancora non si è riusciti a ripagare tutto ci sarà una maxirata finale o in alcuni casi le ultime rate potranno essere più alte. Al contrario se i tassi crescono la rata sarà uguale ma si ridurrà la durata iniziale del mutuo. In questo modo si pagherà sempre lo stesso importo, riducendo così il rischio di una crescita eccessiva della rata a causa della crescita dell’euribor. D’altra parte, si deve anche sapere che il mutuo potrebbe durare di più e che poi potrebbe essere richiesta una maxirata finale che ovviamente occorrerà coprire mettendo da parte qualcosa ogni mese.
Quando conviene la rata protetta
Nel nostro servizio di comparazione online trovi anche i mutui a rata costante o protetta. Il migliore mutuo offre oggi un taeg dell’1,35%, a metà strada tra il taeg del mutuo fisso e il taeg del mutuo variabile. La rata è 749,55 euro e rimarrà costante per tutta la durata del mutuo che inizialmente sarà di 20 anni con possibilità di aumentare (fino ad un massimo di altri 10 anni) o diminuire.
La scelta non è semplice e si basa su valutazioni soggettive (cioè quanto conta per noi avere la certezza di una rata che non potrà modificarsi nel tempo) e oggettive cioè di valutazione economica. È chiaro che se la differenza tra il tasso a rata costante e il tasso variabile è troppo alta il paracadute non conviene. Attualmente però potrebbe verificarsi una crescita sostenuta dei tassi variabili; l’Euribor 1 mese è oggi ancora negativo ma la situazione potrebbe rapidamente cambiare. Nel caso dell'esempio citato all'inizio un mutuo a rata costante oggi potrebbe essere una buona scelta.