Mutui per i giovani: le banche dicono basta al fisso. La nostra segnalazione alle Autorità

I tassi dei mutui stanno crescendo a causa delle tensioni geopolitiche e dell’inflazione in crescita. Nell’ultimo mese l’IRS, il parametro di mercato con cui sono definiti i tassi dei mutui fissi è cresciuto su tutte le durate di circa 0,4 punti percentuali. Questo significa che ottenere oggi un mutuo a tasso fisso è più costoso di un mese fa: sottoscrivere un mutuo di 100.000 euro durata 20 anni costa in più 5.128 euro (+4,30%). Su una durata 30 anni la crescita per un capitale di 100.000 euro è di 7.073 euro (+5,62%). Proprio per questa ragione, è sempre bene confrontare le offerte in circolazione per trovare quelle che permettono tassi di interessi più bassi e meno rischi per il futuro.

Confronta le offerte di mutuo

Offerte per i giovani a rischio 

Il problema riguarda tutti, ma ancor di più i giovani e le categorie prioritarie che chiedono in questi giorni un mutuo garantito dal Fondo Consap, quello che (semplificando) viene definito "mutuo per gli under 36". Per i giovani che hanno meno di 36 anni, le famiglie monogenitoriali e con figli minori, le coppie under 35 e chi alloggia nelle case popolari, infatti, esiste  un'offerta di mutuo pensata ad hoc: le norme del Fondo di garanzia statale prevedono che in questi casi il taeg (il tasso che esprime il costo totale del mutuo) mutui garantiti non superi il tasso medio comunicato ogni trimestre da Banca d’Italia per definire i tassi soglia usurai (oggi si tratta di massimo 2,15% per il tasso fisso e max 2,23% per il tasso variabile). Di solito si tratta di mutui di lunga durata, di almeno 30 anni. Infatti, avere durate lunghe rende più sostenibili le rate per persone “svantaggiate”, quindi con redditi limitati.

Una misura che negli scorsi mesi stava funzionando se pensiamo che alla fine di marzo, Consap ha ricevuto quasi 37mila domande legate ai mutui garantiti al 100%, di cui 35mila dagli under 36: di queste, 29mila sono state ammesse e oltre 17mila già erogate. I giovani nei primi mesi del 2022 hanno pesato per il 34,5% sulle domande totali di mutuo (nel 66% dei casi con garanzia statale). 

Mutui under 36: solo 2 banche li offrono ancora

Oggi però, per le banche che hanno aderito alla Convenzione Consap, questi limiti di tasso sono troppo bassi; a detta degli operatori è antieconomico per loro concedere mutui di questo tipo anche se in realtà sono poco rischiosi perché garantiti dal Fondo statale Consap. E così si riducono drasticamente gli istituti disposti a tenere nel loro catalogo, e a proporre ai propri clienti, le offerte di mutuo per i giovani soprattutto a tasso fisso. Se ipotizziamo un mutuo di 160.000 euro all’80% e durata di 30 anni per un giovane under 36, le offerte sotto i limiti di tasso e quindi per i quali è possibile ottenere garanzia dal Fondo Consap non ci sono a tasso fisso. 

L'alternativa? Offerte più costose

La misura del Governo per facilitare l’accesso al credito dei giovani rischia di chiudere prima del tempo. Ricordiamo che fino al 31 dicembre 2022 è possibile accedere a mutui garantiti fino all'80% del capitale se si è un under 36 (anche con agevolazioni fiscali) o altra categoria prioritaria con Isee entro i 40.000 euro.

Tutte le altre banche che hanno aderito alla Convenzione Consap (se ne contano più di 280) hanno a oggi offerte più costose e questo significa che di fatto non permettono di accedere alle misure di garanzia statale. Un comportamento ancora più inspiegabile, se si pensa che l’adesione all’accordo è stata del tutto volontaria. Ci sono infatti istituti che non hanno voluto mai aderire, ma quelli che lo hanno fatto volontariamente non dovrebbero decidere in maniera arbitraria, di punto in bianco, di non fare più offerte di questo tipo. Di certo è una pratica scorretta.

Offerte a tasso variabile: non sono la soluzione 

Le banche sono più propense a concedere mutui garantiti a tasso variabile. Ma il tasso variabile non può essere la soluzione, soprattutto perché, visto che sul mercato i tassi sono previsti in crescita nei prossimi mesi, le rate potrebbero crescere pericolosamente negli anni. Questo è un problema per tutti ma lo è ancora di più quando si parla di soggetti svantaggiati. 

In generale comunque al momento, i seguenti istituti offrono mutui giovani a tasso variabile con garanzia consap:

• Intesa Sanpaolo (per tutti con LTV <= 80%, solo per richiedenti con ISEE <= 40k per LTV > 80%)
• Crédit Agricole
• Banco BPM
• Credem (solo fino all’80% di LTV)
• BPER Banca
• Banco di Sardegna
• Banca Popolare Pugliese

Facciamo un piccolo esempio; ipotizziamo che Carla 30 anni chiede un mutuo Consap di 160.000 euro (80% LTV) di durata 30 anni.

Le migliori offerte del nostro servizio di comparazione online sono:

• Intesa San Paolo taeg 0,92% (spread 1,25%) Rata 503,67 euro
• Credem taeg 1,17% (spread 1,10%) Rata 515,51 euro
• Banco di Sardegna taeg 1,80% (spread 1,39%). Rata 568,61 euro

Oggi la rata sembra essere sostenibile ma solo perché l’euribor il parametro di mercato è negativo. Quando tornerà positivo, ed accadrà appena ci sarà l’annunciata crescita dei tassi da parte della BCE, tra fine luglio e settembre, la rata potrebbe crescere di tanto a causa soprattutto dello spread, ampiamente sopra l’1%. Ricordiamo che il Tan tasso annuo nominale del mutuo in un mutuo variabile viene definito ogni mese in base alla somma di spread deciso dalla banca e parametro di mercato, L’Euribor.

Ad esempio, se l’Euribor diventasse 0,25% le rate nei nostri tre prodotti diventerebbero:

• Intesa San Paolo rata mensile 552,19 € (+9,63%)
• Credem rata mensile 540,75 € (+4%)
• Banco di Sardegna rata mensile 575,52 € (+2%).

Se l’Euribor diventasse 0,5%, le rate diventerebbero:

• Intesa San Paolo rata mensile 571,59 € (+13%)
• Credem rata mensile 559,90 € (+9%)
• Banco di Sardegna rata mensile 587,40 € (+3%).

La soluzione per limitare la variabilità del mutuo indicizzato potrebbe essere un mutuo variabile con cap. Offrono mutui di questo tipo garantiti da Consap questi tre istituti:

• Intesa Sanpaolo cap 2,80%
• Crédit Agricole cap 3,30%
• Banca Popolare Pugliese cap 4,48% (variabile in base al rapporto rata/reddito fino a 5,88%). 

Cosa fare ora?

I mutui tasso fisso garantiti non esistono più. La misura del Governo è di fatto molto limitata.

A maggio abbiamo scritto all'Autorità Garante della concorrenza e del mercato e a Banca d’Italia per segnalare il comportamento scorretto di tutte queste banche. Ma finora non abbiamo avuto alcun riscontro. Riteniamo importante che il Governo intervenga sulla questione. Ricordiamo, infatti, che è stato il Governo stesso ad aver puntato in prima battuta proprio su queste misure per favorire l’accesso al credito dei giovani (che peraltro sono uno dei punti cardini su cui saranno definiti i progetti del PNRR) ma purtroppo le misure sono di fatto bloccate o comunque limitate. Il fondo Consap riceve pochissime richieste da qualche settimana e questo vuol dire che i giovani e le altre categorie coinvolte non possono sottoscrivere mutui garantiti per l’acquisto della loro abitazione principale. Una misura per la quale sono stati stanziati ben 492 milioni di euro per il 2022: soldi che rischiano di non servire a nulla.

Le nostra proposta al Governo

Proponiamo al Governo di usare questi fondi in altro modo. La soluzione per sbloccare la situazione potrebbe essere ad esempio quella di coprire con questi fondi la differenza tra i tassi di mercato e il tasso limite previsto dall’accordo, in modo che i giovani possano accedere alla garanzia statale, ottenere il mutuo e quindi poter pagare rate “calmierate” secondo i limiti previsti dalle norme Consap. Indirizziamo questa proposta al ministero dell'Economia e Finanza, con la richiesta di partecipare al tavolo assieme ad ABI (Associazione Bancaria Italiana) e agli operatori del settore, per poter riportare anche il punto di vista degli utenti finali.