Tassi in crescita, conviene un mutuo con cap?

La crescita dei tassi rende i mutui a tasso fisso sempre più costosi. La rata, infatti, potrebbe superare il limite del 33% delle disponibilità mensili oltre cui la banca non ci concede il mutuo senza la presenza di un garante.

I tassi variabili, invece, continuano a rimanere più bassi, con il tasso di mercato, l’euribor, ancora negativo. D’altra parte, il tasso variabile è rischioso, visto che per definizione in un mutuo indicizzato la rata viene definita ogni mese sulla base dei tassi di mercato e le previsioni parlano di tassi in crescita, questo fa sì che chi sottoscrive un mutuo variabile di certo avrà nei prossimi mesi una rata più alta dell’attuale.

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Come limitare i rischi?

Ci sono i mutui a tasso misto, cioè mutui a tasso variabile che però hanno una specie di protezione, di paracadute che limita la crescita della rata periodica. Di mutui a rata protetta abbiamo già parlato.

Altra possibilità sono i mutui con cap. Il cap è un tetto, un valore massimo oltre cui il tasso del mutuo non può andare. Il mutuo è variabile, quindi il tan (tasso annuo nominale) viene calcolato come somma dello spread deciso della banca (più alto di solito di quello applicato ai mutui variabili tradizionali) e del parametro di mercato, ad esempio euribor 1 mese. Solo che, nel contratto viene anche indicato un valore massimo appunto chiamato cap oltre cui il tan non può andare. Se dunque in un certo momento la somma tra spread e tasso di mercato dovesse superare il cap, la rata sarebbe definita usando proprio questo valore. 

Facciamo un esempio. Sofia stipula un mutuo variabile con cap per 100.000 euro durata 20 anni. Il tan è la somma dello spread 1,55% e del parametro di mercato euribor 1 mese. Il cap è il 3%. Oggi la rata del mutuo di Sofia è di 460,34 euro. Supponiamo che l’anno prossimo ci sia una crescita strepitosa dei tassi di mercato e che l’Euribor 1 mese diventi 2,50% e quindi il tan del mutuo di Sofia il 4,05%. La rata di Sofia tra un anno salirebbe a 600,94 euro, ma grazie al cap al 3% in realtà diventerà solo 549,82 euro. E oltre questo valore non potrà andare.

Fai attenzione al tipo di cap

Detto questo però, per valutare la convenienza di un mutuo con cap bisogna verificare bene che tipo di cap sarà applicato e di che valore. Il cap riguarda il parametro di mercato o il tasso del mutuo? Ovviamente avere un parametro piuttosto che l’altro cambia le cose. Nell’esempio precedente se il cap del 3% fosse stato relativo al parametro di mercato Sofia non avrebbe avuto alcun vantaggio perché il paracadute non sarebbe stato utilizzabile. Così come è importante che il tetto non sia irraggiungibile e che quindi il valore del cap non sia troppo alto rispetto ai tassi di mercato. Ad esempio, nella situazione attuale avere un cap al 6% sarebbe un paracadute inutile.

Scegli sempre considerando il taeg del mutuo

La scelta va fatta considerando nella sua interezza quanto ci costerà il mutuo. Prendiamo in considerazione lo spread del mutuo e tutte le spese che caratterizzano il finanziamento: istruttoria, perizia, polizza assicurativa incendio e scoppio, spese di gestione pratica e spese di incasso. Il taeg tasso annuo effettivo globale è l’indicatore sintetico del costo del mutuo che ci può dare una mano a capire quanto ci costerà complessivamente il nostro mutuo. Lo si trova nei preventivi e nei documenti informativi del mutuo.

Le offerte di mercato

Tra i migliori prodotti con cap presenti sul mercato e nel nostro servizio di comparazione online segnaliamo per un mutuo di 100.000 euro durata 20 anni (LTV, rapporto tra capitale mutuo e valore casa, al 50%):

Credit Agricole	taeg 1,46%	cap al 3,15%
BPER Banca Mutuo Pro-Tetto	taeg 1,54%	cap al 2,95%
Intesa San Paolo Mutuo con cap	taeg 1,72%	cap al 2,45%

Tra i prodotti l’offerta di Intesa San Paolo ha i livelli di cap più bassi del mercato paragonabile alla corrispondente offerta a tasso fisso di intesa San Paolo. Dà anche la possibilità di arrivare fino al 100% del prezzo di acquisto disponibile sul mercato, tutti gli altri si fermano all’80%.  L’offerta di Credit Agricole con l’opzione Inizia con calma di cui abbiamo parlato qui dà la possibilità di posticipare di 12 mesi l’inizio dell’ammortamento (particolarmente vantaggioso per chi nei primi mesi dopo l’acquisto spesso deve fare lavori di ristrutturazione e magari continua a pagare l’affitto della vecchia casa). Ha anche il cap di valore più elevato.