Recuperare il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa nel 730
- contributo tecnico di
- Tatiana Oneta
Chi ha già acquistato una prima casa e ha intenzione di rivenderla, può utilizzare le imposte pagate allora durante l'acquisto per pagare quelle dovute su un nuovo acquisto di abitazione. Questo credito d'imposta sul riacquisto della prima casa può esser anche inserito nel 730. Ecco tutto quello che c'è da sapere.
Quando si ha diritto al credito d'imposta sulla prima casa?
L’agevolazione spetta ai contribuenti che hanno acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, lo hanno venduto ed entro un anno dalla vendita, ne hanno acquistato un altro usufruendo ancora delle agevolazioni. E' possibile utilizzare il credito d'imposta anche in caso di acquisto della nuova casa senza vendere quella già posseduta, l'importante è che la vendita di qust'ultima avvenga entro un anno dall'acquisto della nuova. Il credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’iva versata in sede del primo acquisto e in ogni caso non può superare l’imposta di registro o l’iva versati per il secondo acquisto.
Per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 ottobre 2023 il termine dell'anno previsto per il riacquisto rimane sospeso causa covid, i termini riprendono a decorrere dal 1° novembre 2023.
Il credito, non può essere rimborsato, ma può essere usato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il secondo atto d’acquisto: in questo caso basta dichiararlo al notaio che si occupa del rogito e che effettuerà i conteggi e i versamenti. Altrimenti può essere usato:
- per l'intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute sulle successioni, donazioni, sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito (il credito si prescrive in 10 anni);
- in compensazione pere il pagamento ad esempio di contributi previdenziali o ritenute d'acconto;
- in diminuzione dalle imposte sui redditi, dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, in questo caso, qualora non ci sia capienza d'imposta, il credito in parte inutilizzato può esser utilizzato per gli atti indicati al primo punto.
Se sul secondo acquisto si versa l'Iva, non non si può utilizzare il credito d'imposta in sede di rogito notarile, ma bisogna per forza optare per uno degli utilizzi appena visti.
Il credito d’imposta è personale, pertanto se l'immobile venduto o quello acquisito risultano in comunione, il credito d'imposta deve essere imputato ai coniugi, rispettando la percentuale della comunione.
Il credito d'imposta non spetta a chi:
- vende un immobile acquistato con l'aliquota ordinaria, senza fruire della agevolazione c.d. "prima casa";
- vende un immobile pervenuto per successione o donazione;
- non possiede i requisiti “prima casa” nel secondo acquisto;
- vende un garage pertinenziale acquisito con i benefici prima casa e ne riacquista uno entro l’anno con gli stessi benefici.
I documenti da conservare
Per ottenere il credito d’imposta, l'atto di acquisto dell'immobile deve contenere l'espressa richiesta del beneficio e gli elementi necessari per la determinazione del credito. In pratica deve:
- indicare gli estremi dell'atto di acquisto dell'immobile sul quale era stata corrisposta l'imposta di registro o l'IVA in misura agevolata nonché l'ammontare della stessa;
- nel caso in cui per l'acquisto del primo immobile fosse stata corrisposta l'IVA ridotta in assenza della specifica agevolazione c.d. "prima casa" (perché ancora non introdotta dalla normativa), presentare la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla data dell'acquisto stesso;
- nell'ipotesi in cui risulti corrisposta l'IVA sull'immobile venduto, produrre le relative fatture;
- indicare gli estremi dell'atto di vendita.
Pertanto bisogna conservare i rogiti di acquisto di entrambe le case.